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成功案例

房山某老年服務(wù)中心消防改造利用工程

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一

、工程概況
（一）改造背景
我國老年人口規(guī)模龐大

，自2000年邁入老齡化社會之后

，人口老齡化程度持續(xù)加深

。黨中央

、國務(wù)院高度重視養(yǎng)老服務(wù)

，黨的十八大以來

，出臺了加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場等政策措施

。截止2021年中國60歲及以上人口26736萬人

，占全國人口的18.9%

。目前，我國養(yǎng)老服務(wù)市場依然存在活力尚未充分激發(fā)

，發(fā)展不平衡不充分

、有效供給不足、服務(wù)質(zhì)量不高等問題

，人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求尚未有效滿足

。
煙臺作為我國近代工業(yè)和制造業(yè)最早發(fā)展起來的城市之一，隨著城市的發(fā)展

，大量舊廠房散落在城市中

，老舊工廠作為低效閑置資產(chǎn)的代表，占到了煙臺七區(qū)待更新面積的43.12%

。煙臺市緊抓既有建筑改造利用契機(jī)

，充分利用工業(yè)存量房屋開辦養(yǎng)老服務(wù)場所，利用園區(qū)工業(yè)廠房的空間優(yōu)勢

，優(yōu)化消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收路徑

，走出一條獨(dú)具特色的養(yǎng)老服務(wù)之路。
（二）改造概況
某老年服務(wù)中心占地約26畝

，總建筑面積2.2萬㎡

，總投資約2180萬元（項(xiàng)目分為一、二期

。目前一期

、二期均已投入使用），設(shè)計(jì)房間180個

，含單人間

、雙人間和多人間，共計(jì)床位300張

。該老年服務(wù)中心改造工程主要包含兩部分：一是原廠房區(qū)丙類服裝加工車間

，該建筑為地上四層，局部五層

；二是辦公區(qū)

，主要包括2#、3#宿舍

，4#食堂

。其中，2#

、4#加建一層

，3#加建兩層。服務(wù)中心整體改造后鳥瞰圖如圖3-1所示

。

二

、改造的重點(diǎn)難點(diǎn)及應(yīng)對措施
（一）改造的重點(diǎn)難點(diǎn)
本項(xiàng)目與民用建筑相比

，存在主體結(jié)構(gòu)荷載大、建筑空間高大靈活

、體量大等特點(diǎn)

，在改造利用中，受歷史客觀因素及現(xiàn)狀條件制約

，現(xiàn)行消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以執(zhí)行

，尤其是使用功能變化時，缺乏具體的政策指引和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)支持（圖3-2）

，改造利用過程中存在如下問題：

1.建筑產(chǎn)權(quán)

、土地性質(zhì)不變，使用功能變化

，消防設(shè)計(jì)審驗(yàn)審批難
該廠區(qū)土地性質(zhì)為工業(yè)用地

，建筑產(chǎn)權(quán)不變更，但建筑使用性質(zhì)由原工業(yè)廠房

、工業(yè)廠房宿舍等改變?yōu)槔夏耆苏樟显O(shè)施

，該項(xiàng)目在辦理建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收手續(xù)前需取得有關(guān)變更前置手續(xù)。
2.加建導(dǎo)致建筑主體承重結(jié)構(gòu)變動

，結(jié)構(gòu)荷載增大
根據(jù)改造需求

，該項(xiàng)目將原廠區(qū)辦公區(qū)的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂進(jìn)行了增加建筑層數(shù)的改造

，其中

，2#宿舍、4#食堂加建一層

，3#宿舍加建兩層

，導(dǎo)致建筑主體承重結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變動，建筑結(jié)構(gòu)荷載增大

。
3.使用功能變化導(dǎo)致安全疏散難滿足現(xiàn)行規(guī)范要求
建筑由工業(yè)建筑改造為老年人照料設(shè)施后，建筑疏散和防火的技術(shù)指標(biāo)均有所提高

。
增加建筑高度造成原建筑的耐火等級

、樓層設(shè)置和平面布置、防火分隔措施

、安全疏散等要求改變

，建筑防火性能有待加強(qiáng)。
4.消防設(shè)施配置不足
原建筑消防設(shè)施設(shè)置較少

，根據(jù)現(xiàn)狀增設(shè)消防設(shè)施困難

。
（二）應(yīng)對措施
1.審驗(yàn)審批難的應(yīng)對措施
煙臺市優(yōu)化消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收審批流程，出臺了《關(guān)于規(guī)范既有建筑改造工程辦理建設(shè)消防手續(xù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》為該項(xiàng)目提供政策支持

。本工程將工業(yè)廠房

、倉儲用房等改造為老年人照料設(shè)施

，屬于既有建筑改變使用功能的情況，需要由所在轄區(qū)自然資源規(guī)劃主管部門出具變更證明文件后

，辦理建設(shè)和消防手續(xù)

。
2.建筑主體承重結(jié)構(gòu)變動，結(jié)構(gòu)荷載增大的應(yīng)對措施
改造單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測和鑒定

，保障建筑改造不會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)安全隱患

。
3.安全疏散的應(yīng)對措施
結(jié)合建筑現(xiàn)狀，增設(shè)安全出口和疏散出口

，增加排煙窗與消防救援窗

，廠房區(qū)、辦公區(qū)增加疏散連廊（圖3-3

、圖3-4）

。

4.消防設(shè)施配置不足的應(yīng)對措施
分別從廠區(qū)兩側(cè)各引入一條市政給水管，在室外形成環(huán)狀管網(wǎng)

。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)

、自動噴水滅火系統(tǒng)分別由消防水泵房的加壓泵加壓供水，每個系統(tǒng)設(shè)兩臺加壓泵

，一用一備

。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護(hù)半徑不超過150m

，消火栓布置間距不超過120m

。屋頂水箱間設(shè)18m3消防水箱一座及穩(wěn)壓設(shè)備和附屬設(shè)施，滿足室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)的水壓要求

，出水管接消火栓環(huán)網(wǎng)

。增加自動噴水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)

、消火栓系統(tǒng)

、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施，并設(shè)置微型消防站（圖3-5）

。

三

、改造亮點(diǎn)
為保障該項(xiàng)目房山消防改造順利實(shí)施，確保消防安全

、質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求

，項(xiàng)目改造主要從以下方向進(jìn)行了突破：
（一）開展結(jié)構(gòu)安全評定，保障建筑結(jié)構(gòu)安全
該工程因加建導(dǎo)致主體承重結(jié)構(gòu)變動

，結(jié)構(gòu)荷載增大

，開展改造前，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全評定，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位實(shí)施

。
（二）保障人員安全疏散

，提升建筑防火能力
由于場地限制，改造工程與相鄰既有建筑之間的消防車道

、救援場地很難滿足規(guī)范要求

，通過連廊將幾棟建筑合理連接，滿足消防要求

。
根據(jù)改造后使用功能

，結(jié)合建筑現(xiàn)狀，增設(shè)安全出口和疏散門

，增加排煙窗與消防救援窗

，完善建筑消防設(shè)施，沿可通行消防車的街道設(shè)置市政消火栓

。建筑周圍設(shè)置室外消火栓

。室內(nèi)增加防煙排煙設(shè)施、室內(nèi)消火栓

、自動噴淋

、火災(zāi)自動報(bào)警、應(yīng)急照明系統(tǒng)等消防設(shè)施

。
（三）制定既有建筑改造消防可行性政策措施
1.做好消防審批服務(wù)

，提高審批效能。對依法申報(bào)消防設(shè)計(jì)審查

、消防驗(yàn)收的老年福利服務(wù)中心

，靠前主動提供消防技術(shù)咨詢服務(wù)，依法盡快辦理

。
2.結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)消防安全標(biāo)準(zhǔn)化管理

，注重分類引導(dǎo)。明確建筑耐火等級

、樓層設(shè)置和平面布置

、防火分隔措施、安全疏散和避難設(shè)計(jì)

、建筑消防設(shè)施

、消防管理機(jī)構(gòu)和人員、微型消防站建設(shè)等配置要求

。
四、改造成效
該項(xiàng)目充分利用存量的舊廠房

，通過改造提升利用

，使舊廠房重?zé)ㄐ律纬啥喔杏X

、全方位

、立體化

，凸顯人文關(guān)懷與城市質(zhì)感的地標(biāo)式養(yǎng)老服務(wù)場所。
（一）盤活閑置存量資產(chǎn)

，有效緩解城區(qū)用地供需矛盾
該項(xiàng)目整體盤活7棟單體樓房

，建筑面積約12000㎡。將一座破舊不堪的廢棄廠房改造為舒適宜居的養(yǎng)老服務(wù)中心

，盤活了閑置舊廠房

，緩解了城區(qū)用地的供需矛盾，為房山消防改造利用閑置資產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條深度整合發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)

。
（二）詮新養(yǎng)老賦能

，提升居民幸福感
該項(xiàng)目改造后成為為老人量身打造的宜老居住場所，滿足入住老人的多元需求

，內(nèi)部設(shè)施齊全

，配套建有餐廳、多功能廳

、活動室

、娛樂室、康復(fù)保健中心

、診所

、超市等功能空間，開拓了17畝的專屬菜園和魚塘

，養(yǎng)殖魚苗

、雞鴨鵝，種植各類蔬菜

，打造綠色生態(tài)種植園

。解決了300余位老人的品質(zhì)養(yǎng)老問題，凸顯了城市的溫度和擔(dān)當(dāng)（圖3-6

、圖3-7）

。

本文標(biāo)簽：

地區(qū)產(chǎn)品 / city

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