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成功案例

安龍某文創(chuàng)園消防改造利用工程

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一

、工程概況
（一）改造背景
煙臺市是歷史文化名城

，也是一座因工業(yè)而強的城市

。一些舊廠區(qū)因產(chǎn)業(yè)凋敝

，長期閑置

，隨著城市的更新發(fā)展

，閑置廠區(qū)亟待改造利用

，煥發(fā)生機。在舊廠區(qū)改造利用過程中

，消防審驗成為項目推進的重點和難點

。煙臺市抓住全國既有建筑改造利用消防設(shè)計審查驗收試點的有利契機，大敢創(chuàng)新

，積極探索

。煙臺市某舊廠區(qū)更新盤活為文創(chuàng)園即是試點過程涌現(xiàn)出的典型安龍消防改造利用項目。
該舊廠區(qū)由原某標(biāo)準(zhǔn)件廠車間、廠房

、辦公樓

、倉庫等6棟舊建筑物改造而成。該標(biāo)準(zhǔn)件廠是全國沿海14個開放城市所設(shè)立的開發(fā)區(qū)內(nèi) 家合資企業(yè)

，成立于1985年7月

，同年12月正式投產(chǎn)，實現(xiàn)“當(dāng)年立項

、當(dāng)年簽約

、當(dāng)年投產(chǎn)、當(dāng)年見效”

，是當(dāng)時的明星企業(yè)

。因產(chǎn)業(yè)升級，廠區(qū)于2013年后閑置

，經(jīng)過8年的沉睡期

，于2021年改造利用“涅槃重生”為文創(chuàng)園（圖2-1）。

（二）改造概況
該文創(chuàng)園改造總投資約1.2億元

，改造分為一

、二期，目前一期已建成投入使用

，二期面積約25畝

，規(guī)劃建設(shè)中。舊廠區(qū)占地15232.3㎡（約22.8畝）

，總建筑面積16189.48㎡

，園區(qū)于2019年9月開工建設(shè)，2021年9月通過竣工驗收

。既有建筑改造在工廠原址進行

，工程將工業(yè)、藝術(shù)

、人文三大元素相融合

，實施建筑、景觀一體化改造

，既實現(xiàn)了廠房改造利用

，又保留了城市的工業(yè)記憶（圖2-2、圖2-3）

。

二

、改造的重點難點及應(yīng)對措施
工業(yè)建筑與民用建筑相比，具有主體結(jié)構(gòu)堅固

，空間高大靈活

，體量大

、外觀樸素等特點。改造中針對不同群體對項目的改造訴求

，根據(jù)原有廠區(qū)內(nèi)單體建筑的空間特征

，制定合理的改造方案，實現(xiàn)既有資源利用更大化

。

（一）改造的重點難點
工業(yè)建筑與民用建筑的建筑性質(zhì)截然不同

，在總平面布局、平面布置

、耐火極限

、安全疏散、消防設(shè)施配置等方面存在巨大差異

，缺乏有針對性的技術(shù)文件支撐

，轉(zhuǎn)型升級存在以下突出問題：
1.總平面布局不滿足現(xiàn)行規(guī)范對民用建筑的要求
由于場地限制，改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距

、消防車道

、救援場地很難滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求，且拆改困難

。如個別改造建筑與相鄰建筑存在防火間距不足4m

，甚至小于2.5m的情況，消防車道

、救援場地設(shè)置困難（圖2-5）

。

2.安全疏散改造難度大
由于改造后建筑使用功能改變，原疏散樓梯的形式

、疏散寬度、安全出口設(shè)置數(shù)量及位置等難以滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求

；在封閉樓梯間

、防煙樓梯間頂部開設(shè)1㎡洞口困難。
3.建筑物構(gòu)件的耐火極限和燃燒性能改造前后要求不同
原廠房大量的使用了鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)配件

，耐火極限能否滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)對民用建筑的要求尚待確認(rèn)

。
4.防排煙系統(tǒng)的土建豎井改造難度大
原建筑采用土建防排煙豎井，截面尺寸較小

，現(xiàn)有條件下無法安裝內(nèi)襯風(fēng)管

，改造難度大。
5.增設(shè)消防設(shè)施困難
根據(jù)廠區(qū)既有條件

，消防水泵房

、消防水池和高位消防水箱設(shè)置困難；應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)改造困難等

。
（二）應(yīng)對措施
煙臺市于2021年10月印發(fā)了《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導(dǎo)則》

，為煙臺市舊廠區(qū)改造提供技術(shù)支撐

。
1.防火間距、消防車道

、救援場地改造困難的應(yīng)對措施
經(jīng)專家論證

，在滿足消防安全的前提下，針對實際情況進行了適當(dāng)放寬（圖2-6

、圖2-7）

。改造工程與相鄰既有建筑之間的防火間距不滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)時，按以下原則執(zhí)行：
（1）若防火間距小于2.5m且兩側(cè)普通開口之間直線距離不小于4m

，則至少一側(cè)外墻應(yīng)為防火墻

。當(dāng)建筑外墻上需開設(shè)門、窗

、洞口時

，應(yīng)設(shè)置不可開啟或火災(zāi)時能自動關(guān)閉的甲級防火門、窗

，改造確有困難

，可設(shè)置防火分隔水幕。
（2）若防火間距大于等于2.5m且兩側(cè)普通開口之間直線距離不小于4m

，則至少一側(cè)外墻應(yīng)為不燃燒性墻體

。當(dāng)建筑外墻上需開設(shè)門、窗

、洞口時

，應(yīng)設(shè)置不可開啟或火災(zāi)時能自動關(guān)閉的乙級防火門、窗

，改造確有困難

，可設(shè)置防火分隔水幕。
對廠區(qū)進行立面更新和安龍消防改造

，場地內(nèi)設(shè)置一條貫穿整個園區(qū)的消防車道

，并有兩處與城市道路聯(lián)通的車道出入口，確保消防車道滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求

。

2.安全疏散改造難的應(yīng)對措施
（1）增設(shè)必要的安全出口

，利用鋼結(jié)構(gòu)連廊聯(lián)通屋頂平臺，解決疏散問題

。在疏散寬度不足的情況下增設(shè)室外疏散鋼梯

，噴涂厚涂型防火涂料，滿足室外樓梯疏散平臺1.00h

、梯段0.25h耐火極限的要求（圖2-8~圖2-10）

。

（2）根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導(dǎo)則》第4.3.3條規(guī)定，符合下列條件的建筑高度不大于24m的改造工程

，由敞開樓梯間改為封閉樓梯間確有困難

，可維持現(xiàn)狀：
① 敞開樓梯間與走廊之間應(yīng)設(shè)擋煙垂壁進行分隔

；
② 建筑層數(shù)不大于2層，改為老年人照料設(shè)施等功能的工程

；
③ 建筑層數(shù)不大于3層

，改為圖書館、展覽建筑

、會議中心等功能的工程

。
（3）根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范該工程需增設(shè)消防救援窗口。外墻加設(shè)消防救援窗口

，窗口采用易于破碎的玻璃

，并在玻璃上設(shè)置在室外易于識別的明顯標(biāo)志（圖2-11）

3.建筑物構(gòu)件的耐火極限和燃燒性能改造前后要求不同的應(yīng)對措施
保留的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件嚴(yán)格按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，通過噴涂防火涂料等方式

，滿足相應(yīng)的耐火極限要求

，由第三方專業(yè)檢測機構(gòu)出具合格證明材料。
4.防排煙系統(tǒng)土建豎井改造難的應(yīng)對措施
根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導(dǎo)則》第6.2.2條規(guī)定

，原機械排煙豎井改造確有困難

，可采用下列措施：
（1）原排煙豎井排煙量符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求的，改造部分的消防排煙可接入原有排煙豎井

，原排煙豎井可適用原標(biāo)準(zhǔn)

。
（2）原豎向排煙系統(tǒng)排煙量不符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求的，可以提高原有排煙豎井風(fēng)速和排煙風(fēng)機壓頭

，使排煙系統(tǒng)負(fù)擔(dān)的任一防煙分區(qū)排煙量均滿足設(shè)計要求

。排煙豎井風(fēng)速不高于20m/s（圖2-12）。

5.消防設(shè)施的改造措施
在滿足現(xiàn)行規(guī)范的前提下

，室內(nèi)增加必要的消防防煙排煙設(shè)施

、室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火

、火災(zāi)自動報警

、應(yīng)急照明系統(tǒng)等消防設(shè)施。
（1）分別從市政A路和市政B路各引入一條DN150給水管

，在室外形成環(huán)狀管網(wǎng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由消防水泵房的消火栓加壓泵加壓供水

，加壓泵設(shè)兩臺

，一用一備。
（2）室外消火栓由市政供水

，室外消火栓保護半徑不超過150m

，消火栓布置間距不超過120m。
（3）D棟屋頂水箱間設(shè)18m3消防水箱一座及穩(wěn)壓設(shè)備和附屬設(shè)施

，滿足室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)的水壓要求

，出水管接至消火栓環(huán)網(wǎng)

。
（4）根據(jù)《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導(dǎo)則》第5.3.3條規(guī)定，改造工程所在建筑按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不需要設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)

，但改造區(qū)域按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)時

，可使用自動噴水滅火局部應(yīng)用系統(tǒng)或簡易自動噴水滅火系統(tǒng)。但應(yīng)符合下列條件：
① 需設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)的改造面積總和不大于1500㎡

；
② 改造區(qū)域為非歌舞娛樂放映游藝場所

。
三、改造亮點
（一）精準(zhǔn)施策

，化解難題
該項目屬于經(jīng)政府認(rèn)定的重大改造項目

，符合《煙臺市舊廠區(qū)改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導(dǎo)則》中改造確有困難的情形，經(jīng)專家論證

，出具舊廠區(qū)安龍消防改造方案評估意見

，并將評估意見做為改造依據(jù)。
（二）優(yōu)化流程

，靠前服務(wù)
舊廠區(qū)改造利用不改變使用功能的

，申請消防設(shè)計審查時可以使用前期建設(shè)工程規(guī)劃許可文件；改為他用但不變更產(chǎn)權(quán)的

，建立各區(qū)市政府組織相關(guān)部門會商機制

，共同研究確定提交建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)的條件和形式。舊廠區(qū)改造利用消防驗收應(yīng)以審查合格的消防設(shè)計文件為依據(jù)

。
（三）因地制宜

，分類施策
堅持以項目為導(dǎo)向，分類施策

。依據(jù)舊廠區(qū)的竣工時間

、結(jié)構(gòu)形式和已取得相關(guān)手續(xù)的情況，以及改造后的不同使用功能

，分批次建立項目庫

，分類改造。
（四）專家論證

，機構(gòu)檢驗
1.針對涉及結(jié)構(gòu)變動或改變使用功能的

，向消防設(shè)計審查驗收備案主管部門提供結(jié)構(gòu)安全鑒定報告。
2.針對疏散樓梯等安全出口數(shù)量和寬度不足的情況

，采用增設(shè)室外樓梯

，增加室外連廊等方式予以解決。對室外鋼制連廊采用噴涂防火涂料的方式進行防護

，使其達(dá)到耐火極限

，并通過專業(yè)第三方機構(gòu)檢測。
3.針對既有建筑改造難度大

，拆除重建成本高的情況

，對防火間距

、防排煙系統(tǒng)等采取切實可行的安龍消防改造加強性措施，保障消防安全

。
四
、改造成效
本項目為煙臺市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點城市更新項目之一。改造利用立足廠區(qū)實際

，在保障消防安全前提下

，成功盤活閑置資源。一期園區(qū)建成后

，先后吸引30余家商戶入駐

，出租率高達(dá)95%，并聘請擁有一級物業(yè)資質(zhì)的物業(yè)公司進行管理

，建立統(tǒng)一運營管理平臺

。著力打造集展覽、博物館

、主題餐廳

、創(chuàng)意咖啡、休閑娛樂于一體的文創(chuàng)園區(qū)

。
（一）全力保障了消防安全
本項目通過加建室內(nèi)外疏散樓梯

、增設(shè)擋煙垂壁、排煙窗和應(yīng)急照明系統(tǒng)等措施

，保障建設(shè)工程消防質(zhì)量安全

；通過組織專家論證突破消防審驗難點卡點。同時

，為順利推進舊廠區(qū)改造利用工程消防審驗工作

，煙臺市出臺《舊廠區(qū)改造利用消防設(shè)計審查技術(shù)導(dǎo)則》，為盤活利用舊廠區(qū)等閑置資源提供技術(shù)支撐

。
（二）有力地傳承了歷史文化
煙臺工業(yè)博物館由“亞東標(biāo)準(zhǔn)件有限公司”原螺絲釘加工車間改造而成

，構(gòu)建了“工業(yè)遺存+文化創(chuàng)意”新模式，打造了煙臺特有的城市文化新景觀

，記載了煙臺工業(yè)發(fā)展的華麗轉(zhuǎn)變

，成為煙臺這座制造業(yè)強市工業(yè)記憶的新載體。如以收集的亞東標(biāo)準(zhǔn)件公司的產(chǎn)品自攻螺釘為材料

，用近16萬枚螺釘表現(xiàn)煙臺開埠至今的重要工業(yè)企業(yè)

、人物、場景（圖2-13）

。
改造后的工業(yè)博物館先后承辦新派油畫、絲綢之路文獻展等各類博覽會

，深化外向型經(jīng)濟

，打造煙臺對外開放新格局

；成為適齡兒童體驗老一輩煙臺人積極探索精神的研學(xué)基地，傳播煙臺工業(yè)文明和傳承工業(yè)歷史文化的重要載體（圖2-14）

。

（三）大力提升了經(jīng)濟效益
原廠區(qū)辦公室改造為休閑餐飲區(qū)

，原鍋爐房改造為餐飲文化體驗館，原生產(chǎn)車間改造為電音主題酒吧

，原廠區(qū)倉庫改造為休閑娛樂和網(wǎng)紅直播創(chuàng)業(yè)基地

，累計接待游客超90余萬次，成為當(dāng)?shù)馗挥惺⒚木W(wǎng)紅打卡地

，帶動周邊形成經(jīng)濟繁榮圈

，增加稅收600余萬元，為當(dāng)?shù)谿DP增長做出了重要貢獻（圖2-15）

。

（四）打造了一張新的城市名片
既有建筑改造利用消防審驗工作以小切口解決民生大問題

。項目建成后，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)500余人

，改善就業(yè)環(huán)境

。園區(qū)內(nèi)新配建6100㎡立體停車樓和1500㎡地下停車場，有效緩解了周邊城區(qū)停車難題

。以打造煙臺文化品牌為著力點

，發(fā)揮媒體傳播與資源整合優(yōu)勢，提供食俗

、閱讀

、音樂、文創(chuàng)等活態(tài)體驗

，打造數(shù)字文創(chuàng)基地

、共享直播基地、文化研學(xué)基地

。從工業(yè)園建立到文創(chuàng)園改造提升

，這些新老建筑見證了煙臺的城市發(fā)展與革新，承載了煙臺人的工業(yè)歷史記憶

，打造了煙臺嶄新的城市名片

。
二期策劃通過各種維度升級，以文化藝術(shù)聯(lián)姻商業(yè)發(fā)展

、以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群帶動地方就業(yè)

。從地區(qū)的人文資源挖掘提煉文化基因，結(jié)合休閑旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)

，將歷史文化滲透到亞東柒號二期規(guī)劃中

，建造一處可以容納800-1000觀眾的室內(nèi)劇場，延伸一條集酒吧娛樂為一體的夜間商業(yè)街，吸引一批國際國內(nèi)知名首店入駐

，打造一個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)人才創(chuàng)業(yè)基地

。

本文標(biāo)簽：

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