大連消防改造中物業(yè)收取的費用類型及法律依據(jù)分析

消防改造是建筑物維護中保障公共安全的重要環(huán)節(jié)，而物業(yè)作為管理主體，在改造過程中可能涉及多項費用的收取。結合現(xiàn)行法律法規(guī)及實際案例，

物業(yè)收取的費用類型主要包括以下幾類：

一、消防設施改造的直接費用

消防設施設備費

包括消防水系統(tǒng)、噴淋裝置、煙感報警器、滅火器等設備的購置、安裝及調(diào)試費用。根據(jù)改造規(guī)模，設備費用差異較大，例如單個煙感或噴淋頭的

安裝成本約為200-300元，整體改造可能需數(shù)萬元。

法律依據(jù)：《消防法》規(guī)定物業(yè)需確保共用消防設施正常運行，費用通常由業(yè)主共同承擔。

泄水費（放水費）

消防管道改造時需排空管網(wǎng)內(nèi)的存水，物業(yè)可能收取泄水費。該費用包含水費（按當?shù)貥藴适杖。?.3元/立方米）及人工監(jiān)護成本，一般單次費用

在幾百至1000元之間，若超出此范圍可能涉及不合理收費。

設計及審批費

消防改造需提交合規(guī)的工程設計方案并通過消防部門審批，物業(yè)可能代收設計費（約數(shù)千至萬元）或協(xié)調(diào)審批產(chǎn)生的服務費。例如，消防圖紙蓋章費

用可能高達1萬元以上。

二、管理服務類費用

日常維護與檢測費

物業(yè)需定期對消防設施進行檢測和維護，例如年度消防檢測、設備調(diào)試等。此類費用通常包含在物業(yè)費中，但若涉及專項維修（如老化設備更換），

則需從業(yè)主維修資金中支出。

應急維修基金啟動費

在緊急情況下（如重大消防隱患），物業(yè)可申請使用專項維修資金。例如，某案例中法院判定業(yè)主需通過維修基金支付38萬元的消防改造費用，物

業(yè)僅承擔協(xié)調(diào)責任，無需直接支付。

政策依據(jù)：《住宅專項維修資金管理辦法》明確緊急維修可跳過業(yè)主表決程序，直接動用資金。

協(xié)調(diào)與監(jiān)督費

物業(yè)在改造過程中需協(xié)調(diào)施工方、業(yè)主及政府部門，可能收取項目管理費或監(jiān)督費。此類費用需在物業(yè)合同中明確約定，否則易引發(fā)糾紛。

三、爭議性收費及合規(guī)風險

高額泄水費與材料費爭議

部分物業(yè)以“施工難度大”為由提高泄水費或材料單價，但根據(jù)《建設工程水暖管道工程驗收規(guī)范》，費用應參照當?shù)厥姓藴?，若單次泄水費超

過1000元可能涉嫌違規(guī)。

維修基金濫用風險

物業(yè)擅自啟動維修基金可能面臨業(yè)主訴訟。例如，某案例中因物業(yè)未獲業(yè)主委員會授權，法院判決其不得從維修基金中扣款。

合規(guī)建議：物業(yè)應確保改造必要性，并通過公示、業(yè)主簽字等程序獲得授權。

地域政策差異

部分地區(qū)（如廣州）對老舊小區(qū)改造放寬消防審查標準，允許“變通處理”，可能減少部分審批費用，但裝飾材料仍需符合現(xiàn)行防火標準。

四、業(yè)主應對策略

明確合同條款

在物業(yè)合同中約定消防改造費用的分擔方式，避免模糊條款引發(fā)爭議。

監(jiān)督費用透明度

要求物業(yè)提供費用明細及發(fā)票，核查是否與市場價相符。例如，泄水費可按水表實際用量計算。

合理利用法律救濟

若物業(yè)違規(guī)收費，業(yè)主可向住建部門投訴或通過訴訟維權。案例顯示，法院通常支持業(yè)主對不合理費用的追償。

結語

物業(yè)在消防改造中的收費需以“公平、合理、透明”為原則，且必須符合法律法規(guī)及合同約定。業(yè)主應主動參與費用監(jiān)督，確保資金用于實質(zhì)性

安全提升。未來，隨著城市更新政策推進，消防改造的收費機制或?qū)⑦M一步規(guī)范化，但現(xiàn)階段仍需依賴業(yè)主與物業(yè)的良性互動及法律保障